Quy định xây chung cư cao tầng

Việc quy định các giải pháp tổ chức không gian: mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt; giải pháp kết cấu; yêu cầu về thiết kế hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thông gió điều hoà không khí, hệ thống thông tin liên lạc, viễn thông, cấp khí đốt, PCCC là những nội dung được các nhà tư vấn rất quan tâm và cũng là cơ sở để các cơ quan quản lý nhà nước thẩm định và phê duyệt các dự án xây dựng nhà chung cư sao tầng tại các đô thị. Tuy nhiên sau một thời gian áp dụng, TCXDVN 323: 2004 cũng bộ lộ một số bất cập sau đây:

+ Việc quy định phải bảo đảm mật độ xây dựng không vượt quá 40% và hệ số sử dụng đất không vượt quá 5,0 khi thiết kế nhà ở cao tầng trong các khu đô thị mới sẽ không khả thi khi hiện nay quỹ đất xây dựng hạn chế trong khi thiếu các không gian cho các hoạt động công cộng như vườn hoa, sân chơi, giao thông tĩnh…

+ Việc quy định khoảng lùi tối thiểu và khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của hai nhà cao tầng độc lập khó đảm bảo nhất là đối với các công trình xây xen, khu chung cư cải tạo. Mặc dù nội dung này đã được điều chỉnh bởi Quyết định số 21/2006/QĐ-BXD ngày 19/7/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc phân định từng trường hợp khi xác định khoảng cách giữa các mặt nhà đối diện của tòa nhà.

+ Diện tích chỗ để xe tính từ 4 hộ đến 6 hộ mới có 1 chỗ để xe không còn phù hợp với điều kiện hiện nay. Theo Công văn hướng dẫn 1245/BXD-KHCN ban hành vào ngày 24/6/2013 và dự thảo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về “Nhà ở và công trình công cộng – Nhà ở” quy định với mỗi 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ phải có tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe) bố trí trong khuôn viên đất xây dựng chung cư. Cũng theo QCXDVN 01: 2008/BXD đối với chung cư cao cấp một căn hộ được tính với 1,5 chỗ để xe ô tô.

+ Việc quy định cơ cấu các căn hộ trong nhà ở cao tầng với 3 loại: nhỏ (A), trung bình (B) và lớn (C) theo tỷ lệ số lượng các căn hộ giữa loại nhỏ, trung bình và lớn là 1: 2: 1 cũng có nhiều bất cập do việc phân khúc căn hộ chưa hợp lý. Hiện tại nhà ở căn hộ ở phân khúc cao cấp dư thừa nhưng lại thiếu các căn hộ cho những người có thu nhập trung bình và thấp.

+ Về vấn đề an toàn cho người sử dụng do khi đó QCXDVN 05: 2008/BXD “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam về Nhà ở và công trình công cộng – An toàn sinh mạng và sức khoẻ” chưa được ban hành nên còn có sự bất cập về các quy định an toàn trong thiết kế lan can, cầu thang, thông gió, chiếu sáng, sử dụng kính cho hệ thống cửa…

+ Yêu cầu về thiết kế phòng cháy chống cháy chưa đưa ra các yêu cầu cụ thể về an toàn cháy của kết cấu, vật liệu xây dựng. Đây là vấn đề đang được xã hội quan tâm vì những hiểm họa của nó mang lại. Những đặc điểm chính của chung cư cao tầng có ảnh hưởng đến yêu cầu an toàn cháy nổ như sau:

– Diện tích sử dụng lớn, số lượng người đông, có nhiều hệ thống thiết bị kỹ thuật, tập trung nhiều nguy cơ cháy nổ cao (bếp nấu, bình ga….);

– Lối thoát nạn chính chủ yếu qua các cầu thang bộ đi xuống mặt đất rồi ra ngoài nhà. Vì vậy, thời gian thoát nạn ra ngoài lâu, nguy cơ đe doạ tính mạng con người cao.

Đến năm 2010, những nội dung trên đã được cụ thể hóa bằng các quy định trong QCVN 06:2010/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công trình xây dựng”. Các cấu kiện xây dựng được xác theo 3 cấp độ về trạng thái giới hạn chịu lửa:

− Mất khả năng chịu lực;

− Mất tính toàn vẹn;

− Mất khả năng cách nhiệt;

Giới hạn chịu lửa của cấu kiện xây dựng được xác định bằng khoảng thời gian (tính bằng phút) kể từ khi bắt đầu thử chịu lửa theo chế độ nhiệt tiêu chuẩn cho đến khi xuất hiện một hoặc một số dấu hiệu dẫn đến mất an toàn cho công trình.